Forældrelejlighed (udlejningsejendom) 

Er du udlejer af en ejendom skal du lave regnskab for udlejningen

I regnskabet skal du medtage alle indtægter og udgifter som vedr. ejendommen. Dette resultat skal overføres til selvangivelsen

Selvangivelsen kan laves på 3 måder:

Skatten kan beregnes på 3 måder - hvilken der er billigst for dig afhænger af dine forhold.

  • Skat efter de almindelige skatteregler
  • Kapitalafkastningordningen (anbefales til ejendomme med ingen eller få renteudgifter)
  • Virksomhedsordningen (anbefales ved renteudgifter som er højere end kapitalafkastet

Generel er kapitalafkast- eller virksomhedsordningen billigere i skat end personskatteloven - fordelen bliver større hvis du betaler topskat.

Kort fortalt om de 3 måder

  • Skat efter de almindelige skatteregler
    Fordelen ved de almindelige skatteregler er, at de er meget nemme at administrere, men rent skattemæssigt kan det sjældent betale sig pga. den er dyre i skat for dig.

  • Kapitalafkastordningen kan være et godt alternativ til virksomhedsordningen, da ordningen er nemmere at administrere. Der beregnes et kapitalafkast, som beskattes som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Derved betaler du mindre i AM-bidrag og eventuel topskat end efter de almindelige skatteregler.

  • Virksomhedsordningen giver den fordel, at renteudgifterne kan fratrækkes direkte i overskuddet, så du skal betale mindre i AM-bidrag og eventuel topskat. Ulempen er, at der er mange krav forbundet med ordningen. fx. adskillelse din private økonomi og ejendommens økonomi.


SKAT anbefaler at man bruger en revisor - hvis man vælger at bruge kapitalafkast- eller virksomhedsordningen

Her er 7 gode råd:

Lejeaftalen skal være skriftlig

Som udlejer skal du altid sørge for at have en skriftlig kontrakt, som regulerer aftalen mellem dig og lejeren, som brugsretten overlades til.
Det er vigtigt, at lejeren ikke får adgang til lejemålet inden, at der foreligger en underskrevet lejekontrakt. Flytter lejeren ind, og er der ikke indgået nogen skriftlig (eller mundtlig) lejeaftale, så reguleres lejeforholdet alene af lejeloven, hvilket er en stor fordel for lejer bl.a. i forhold til vedligeholdelse og istandsættelse.

Tidsbegrænset lejeaftale

Ønsker du at lave en tidsbegrænset lejeaftale, skal du som udlejer være opmærksom på, at der skal være en god begrundelse for, at lejeaftalen er tidsbegrænset. Ofte vil det være en tilstrækkelig god begrundelse, at du  senere selv ønsker at sælge eller bruge lejemålet. Ligeledes vil tidsbegrænset udlejning grundet udstationering oftest også være en tilstrækkelig begrundelse.

Konsekvensen af en ugyldig tidsbegrænsning kan i sidste ende være, at du sidder tilbage med en lejer, der lejer lejemålet på almindelige tidsubegrænsede lejevilkår.

For at en tidsbegrænsning kan tilsidesættes, skal lejeren dog aktivt indbringe sagen for boligretten, der så vil tage stilling til om betingelserne for at tilsidesætte tidsbegrænsningen er tilstede.

Indflytningssyn

Det har siden 1/7-2015 været obligatorisk for udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, at afholde et indflytningssyn således, at lejemålets stand ved indflytning kan konstateres. Hensigten hermed er, at det konstateres hvilken stand lejemålet er i ved indflytning, hvilket så sammenholdes med standen ved lejers fraflytning.

Indflytningsrapporten, der udarbejdes ved indflytningssynet, udleveres til lejeren ved indflytningssynet, eller sendes til lejeren inden 14 dage efter synet, hvis lejer ikke er mødt frem ved indflytningssynet eller ikke ville underskrive indflytningsrapporten.

Det er vigtigt, at du som udlejer følger reglerne om indflytningssyn, da konsekvensen af manglende iagttagelse af reglerne er, at du ikke kan kræve, at lejer hæfter for almindelige vedligeholdelsesarbejder, som lejer har haft pligt til at udføre eller betale for i forbindelse med fraflytning. Du kan dog fortsat fremsætte krav omkring betaling for lejers misligholdelse, som har forårsaget skader i lejemålet (grundet fejlagtig brug eller uforsvarlig adfærd og lign.).

Depositum og forudbetalt husleje

Det er vigtigt, at du sikrer dig, at lejeren i forbindelse med indgåelse af en lejeaftale indbetaler depositum og også gerne forudbetalt husleje. Du kan kræve, at lejer indbetaler henholdsvis 3 måneders leje i depositum og 3 måneders leje i forudbetalt husleje. Det indbetalte beløb, der udgør op til 6 måneders leje, kan du modregne i et eventuelt tilgodehavende for manglende huslejebetaling og istandsættelse af lejemålet ved fraflytning. Dermed er du langt bedre sikret end, hvis der ikke er indbetalt depositum og forudbetalt husleje.

Hvad kan du kræve i husleje?

Det er vigtigt at du undersøger, hvad der kan opkræves i månedlig husleje af lejer inden udlejning sker. Dette kan være en vanskelig og til tider en næsten umulig opgave, da det afhænger af en række faktorer særligt, hvilke regler lejemålet er omfattet af 

  • Det lejedes værdi
  • Markedsleje
  • Omkostningsbestemthusleje

Når du lejer ud til nærtbeslægtede som for eksempel dit barn, skal du altid betale skat af et beløb, der svarer til markedslejen*. Markedslejen er den husleje, du kan kræve, hvis du udlejer efter lejelovgivningens almindelige regler til en ikke nærtstående person.

Er den aftalte husleje mindre end markedslejen, skal du stadig betale skat af markedslejen.

Samtidig bliver forskellen mellem markedslejen og det betalte beløb betragtet som en gave, som dit barn skal betale afgift af, hvis det overstiger nogle beløbsgrænser.

*Markedslejen kan både være det lejedes værdi eller omkostningsbestemthusleje eller markedsleje

Kan lejer opsiges?

En udlejer kan alene opsige lejer efter de bestemmelser, som fremgår af lejeloven omkring opsigelse. Det vil sige, at du eksempelvis kan opsige lejer, hvis du selv skal benytte lejemålet til beboelse, lejemålet skal nedrives, og hvor lejeren har tilsidesat god skik og orden.
Er lejemålet en ejerlejlighed, skal du selv have beboet ejerlejligheden samt have anført i lejekontrakten, at lejeaftalen kan opsiges pga. udlejers eget brug af lejligheden for at have mulighed for at opsige lejer.

Fraflytningssyn

For alle udlejere som udlejer mere end én beboelseslejlighed har det siden 01.07.2015 været en pligt at indkalde lejer til obligatorisk fraflytningssyn med én uges varsel. Fraflytningssynet skal afholdes senest 2 uger efter udlejer er blevet bekendt med lejers fraflytning. Formålet med fraflytningssynet er lige som ved indflytningssynet, at lejemålets stand skal klarlægges.
 
Fraflytningsrapporten, der udarbejdes ved fraflytningssynet, udleveres til lejeren ved fraflytningssynet, eller sendes til lejeren inden 14 dage efter flyttesynet, hvis lejer ikke er mødt frem ved fraflytningssynet eller ikke ville underskrive fraflytningsrapporten.
Konsekvensen af manglende iagttagelse af reglerne om fraflytningssyn er, at udlejer ikke kan kræve, at lejer hæfter for almindelige vedligeholdelsesarbejder, som lejer har haft pligt til at udføre eller betale for i forbindelse med fraflytning. Selvom du ikke har overholdt disse regler, kan du dog fortsat fremsætte krav omkring betaling, hvis lejer har skjult fejlene eller, hvis du ikke kan konstatere fejlene ved en almindelig gennemgang af lejemålet.